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足球预测网:地产成本人,该如何进化?

足球预测网:地产成本人,该如何进化?

分类:财经

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楔 子

2021年的形势比2020年显然要更为艰巨一些,全球范围内的通胀、疫情、高温水灾、火灾将本来并不明朗的全球形势变得更加扑所迷离,显然,近期并没有一丝丝好转的迹象。

地产伴随着大的形势,也在极度困难中前行,从五道红线到现在集中土拍下,地产现金流变得更加困难,地产早就从高速发展转到了高质量发展上来,竞争变得更加白热化,从高速发展到低速发展,似乎地产的逻辑都在发生着非常大的变化,地产人也在逐渐适应这种变化,虽然大家都不太适应这种“痛苦”。

中国十四五规划后,地产行业必须面对的是:

政策不会大开大合,房住不炒始终要坚定的执行下去,希望着政策转好救市的地产可以死了这条心。

高周转不会再有,快钱也不会再有,所有的开发商都要学会耐心的赚慢钱。

租赁住宅市场将会平行于商品房市场,逐渐成为未来的主力,租住并行将会成为地产的发展。

未来住房需求会发生变化,高品质健康建筑、适老建筑、装配式建筑等等都会成为另一条竞争赛道,将会影响着地产的建造方式。

地产开发逻辑会发生变化,地产竞争将会更加剧烈,地产人才将会面临新赛道的挤压,所以2021年可能会是接下年来最好的一年,地产人要做这样的准备。

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未来的地产人

2.1 未来的地产人要懂运营

房地产运营管理经过了三个过程:

2001年~2008年,职能运营阶段。

2009~2014年,计划运营阶段。

2005年~今,大运营阶段。

在大运营时代,所有的地产上下游都要围绕着计划管理、货值管理、利润管理及现金流管理开展工作,地产人专职于本专业的这种情况将会逐渐被“一专多能”所取代,地产人之间彼此协同、相互赋能将会成为常态,工作的界面将会逐渐模糊、不清晰。

地产大运营时代,地产管理将更加极简化,地产人能力更加全面,当然地产竞争也会更加激烈。

对于地产设计人而言,始终要立足于地产大运营管控上,地产设计要立足于地产货值、利润等方面,将地产设计的决策视角维度和高度变得更大,更宽广,这样才能做出正确的设计决策。

2.2 未来的地产人要懂成本

地产开发时时刻刻都在消耗成本,让地产成本人之外的其他职能部门都建立成本思维,这是地产成本策划很重要的一方面。

成本策划的最主要内容包括:

(一)成本策划要前置预控。成本策划要实现“测得准,算得清,看得远,花得值,控得住”,必须进行前置管控,前置管控的条件便是基于大数据,基于成本标准化和设计标准化模板。

成本预控的目的将大量无效的成本进行数据亮化,进行成本和设计方案等等的比选,降低决策上的错误。

成本预控的主要内容:

控制风险。

成本预控阶段的主要风险来自:

第一:当地政府在规划指标、代建、拆迁、限高、绿地率、容积率、停车配比、配套、绿建、装配式等政策上的特殊要求。

第二:市政配套成熟程度、区内的不良环境和地质,预估成本费用。

地块未拿地之前,地块的配套是否成熟影响着未来配建的用房及管线的接入,区内不良地质条件则影响着地下结构的方案,这些都影响着拿地成本的估算,越详细的排查这些风险点,对成本测算越有利。

第三:前期定位是否准确。

所谓定位:在对本产品和竞争产品深入分析,对消费者的需求进行准确的研 判的基础上,确定产品与众不同的优势及与此联系的消费者心中 的独特地位,并将它们传达给目标消费者的动态过程

定位的基本逻辑:

多方案比选,限制刚性成本。

需要多方案比选的主要内容为:土石方工程基坑支护工程基础工程地下室工程,这四项地下工程是极其容易失控的地方,在成本策划阶段应进行多种设计方案的比选,找到适合开发运营策略的方案。

【案例】桩基工程

在地产成本分类中,将基础工程作为刚性成本考虑,主要是因为桩基成本巨大投入且并不能带来业主溢价感知,所以要控制桩基的成本投放。

另外,桩基的占比比较大,且波动性较高,一般桩基的建安成本80~120元/m2,有的地区甚至高达200~300元/m2,占到建安成本的4%~10%左右,以10万方的项目来算的话,桩基成本是妥妥的千万级成本。

【案例】来源:绿地集团结构中心绿地香港技发部

根据项目地质勘查报告并对标、调研当地类似项目,一般以13层黏土作为持力层进行主楼桩基设计,对于本项目,桩长将达到55m。通过反复研究地勘报告并进行桩基平面布置试算,考虑采用9b层粉砂层作为持力层,桩长可减短至21m,成本可大幅度降低。

为进一步验证采用短桩方案的可行性,在试桩阶段,采用两种桩型同步试桩。根据试桩结果,除局部5栋楼由于9层粉砂层较薄,仍以13层黏土作为持力层外,其他单体均可以采用短桩方案,以9b层粉砂作为持力层,结构通过精细化设计大幅减少桩长,节约成本约2700万。

(二)成本策划要基于总图进行

设计前置是成本策划的关键一环,也是最重要的一环,以总图为主进行成本的策划决定了项目是否能够获得利益最大化。

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拿地决定了项目生死存亡,建筑总图决定了项目成本的80%以上,施工图设计完毕基本上项目80%~90%的成本已经确定,到最后的施工阶段,设计变更及工程洽商的建安成本变动都可以控制在3%以内甚至更低,所以建筑总图的排布对建设项目的成本控制意义重大。

成本策划中,项目总图应包含这些内容:

多种产品组合进行多种利润最大化或总图最大化的排布。

总图排布应适用于大运营的基本考量。

图片来源:《财务视角下的房地产运营管理》 郭仕明

万科北京公司肖劲《项目定位标准》

总图排布应符合产品定位的基本需求。

【案例】案例来源网络转载

定位变化引起会所精装修标准大幅提升,精装修面积也增加较多。

定位变化引起的结构拆改费用:

由于定位变化及对室内效果的追求,在结构已封顶的情况下仍对结构进行了较多修改,砸掉已浇好的钢筋混凝土顶板,改装钢结构穹顶,造成土建成本增加约240万元;

此外项目总图还应包括,项目分期、红线内外资源利用最大化、项目竖向等等重要的设计决策。

(三)成本策划要有成本不均衡投入。

在成本构成中,对于功能性成本和敏感性成本要进行成本的不均衡投入,要进行成本科目的颗粒度细分,将成本进行适当的“加减法”。

下图来源于网络:

2.3 未来的地产人要适应趋势

地产开发至今,地产的开发逻辑在发生变化,主要原因在于地产客群在不断发生变化,客户对高品质住宅的需求越来越高,以前随便搞个房子就卖掉的时代一去不复返了,地产人要适应客户对高品质住区的需求,

(1)自持、配建、人才房、健康建筑、绿色建筑、装配式建筑已经成为土拍无法逾越的关卡。

表:22个重点城市首批集中供地

土拍规则严格程度及上限地(竞价达上限的地块)情况

注:各城市详细土拍规则请见附录;

数据来源:各地方自然资源与规划局,中指研究院整理

无论竞拍自持、公寓、高品质住房等都在方方面面考验着开发商的运营能力、高品质住宅开发能力以及容融资能力,在此大势下,地产人也肯定会随着土拍适应变化。

(2)业主对高品质住房需求越来越高,在客户敏感和成本敏感上,开发商做的不是选择题,而是必答题。

中国不缺房子,而是缺好房子。

如何在品质需求和开发成本控制的博弈中取得win-win结果,是未来地产人不得不去面对的课题。

比如在外立面上,业主越来越关心外立面的效果和材质搭配,外立面不仅仅在新房中体现了住区品质,也会在二手房交易中心产生二次溢价的效果,平衡客户关注的敏感点和成本敏感点上,开发商不得不进行成本的不均衡投入。

在立面工程中:

根据项目定位进行外立面率/建筑风格的限额设计及成本的限额,应属于成本的第一次投放,决定了外立面涂饰及保温工程的“量”和“价”即外立面工程的整体成本。

外立面项目被诸多开发商认为是“成本敏感”和“业主敏感”的双敏感工程,根据业主的动线及视角感受,外立面工程的成本又可以细分为“入户门头”“入户立面”“一二层基座”“标准层立面”“屋面花架”“装饰线条”等科目,这些细分科目的敏感度以此增加,成本也以此进行由高到低的二次的投放。

【案例】绿地集团

此项目在立面材料的选择时,根据建筑立面的重要性,合理使用材料,只在入口门头部位采用少量的石材和金属铝板,有效的控制了成本。

【案例】中南地产

比如我们在立面工程中:

根据项目定位进行窗地比/材质的限额设计及成本的限额是门窗工程的成本一次投放;

立面成本直接影响住宅产品的性价比,在满足需求的情况下,立面成本管理的优化可为住宅室内空间、社区等环节创造更大的成本运作空间。立面成本管理的优化可考虑装置上、材料上和施工上几个围度。

以上表格来自文章产品力研究中心《专题 | 当前住宅外立面新特征和未来趋势》

来源:胖栋有话说(ID:RealEstateDesigner),本文已获授权,对原作者表示感谢!

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